Nyttig informasjon
Fremstillingen nedenfor er laget på bakgrunn av generelle regler i skrivende stund, og er ikke ment å gi en fullstendig oversikt over regelverket. Scandic Legal Service, S.L. tar forbehold om eventuelle endringer i nevnte regler samt unntak fra disse, og understreker at det endelige resultat vil kunne variere fra sak til sak. Det tas også forbehold om eventuelle skrivefeil.
SKATT IKKE-RESIDENTE
Generelt
Alle som eier eiendom i Spania er pliktige til å innlevere selvangivelse til den spanske stat, selv om man er skattemessig bosatt i et annet land. Det kan synes som om mange ikke har blitt informert om dette når de kjøpte bolig i Spania, og av den grunn aldri innlevert selvangivelse.
Man må nemlig selv påse å innlevere selvangivelse og innbetale korrekt skatt. Det blir ikke sendt ut noe krav om dette fra spanske skattemyndigheter.
Unnlatelse av å innbetale skatt vil kunne medføre straffegebyr og strafferenter.
Skatt for ikke-residente
Formuesbeskatningen i Spania gjelder først ved formuer på over € 600.000,-, noe som innebærer at svært få betaler formuesskatt til Spania.
Inntektsskatt omfatter typisk leieinntekter, renteinntekter og lignende. Man blir imidlertid ansett å ha inntekt ved kun å eie eiendom som ikke anses fast bopæl. Dette innebærer at man er pliktig til å betale skatt og innlevere selvangivelse selv om man ikke har noen reell inntekt fra i Spania, så lenge man eier en fritidsbolig her.
Inntektsskatt basert på eierskap av fast eiendom tar utgangspunkt i eiendommens Valor Catastral. I de tilfeller hvor eiendommen ennå ikke er gitt noen Valor Catastral, benyttes 50% av skjøteverdien som beregningsgrunnlag.
Dette er en personlig skatt, slik at hver eier betaler skatt basert på vedkommendes eierandel i boligen.
Inntektsskatten beregnes og presenteres ved å benytte skatteetatens modell 210.
Innleveringsfristen er 31. desember påfølgende kalenderår, altså slik at skatten for ligningsåret 2007 må betales innen 31. desember 2008 osv.
Kommunal eiendomsskatt (IBI/SUMA)
Det også en årlig eiendomsskatt til kommunen (IBI), i Alicante-regionen populært kalt SUMA. Beregningen av denne tar også utgangspunkt i eiendommens Valor Catastral.
SKATT RESIDENTE
Innledning
De som anses skattemessig bosatt i Spania, skatter med visse unntak hit for alle sine skattemessige forhold. Dette innebærer bl.a. at skatt av inntekt/pensjon betales til Spania.
I henhold til spansk rett anses man skattemessig bosatt her dersom man oppholder seg her mer enn 183 dager i året, se Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio art. 9 første ledd bokstav a.
Dersom man anses skattemessig bosatt i Spania vil man normalt også være pliktig til å innlevere selvangivelse til Spania. Som et generelt utgangspunkt kan det sises at man innflyttet pensjonist e.l. fra feks Norge er forpliktet til å innlevere selvangivelse til Spania dersom man har en bruttoinntekt på mer enn Euro 12.000,- pr år. Denne selvangivelsen må da omfatte alle inntekter man mottar, uavhengig av hvem som utbetaler inntekten og selv om man ikke mottar pengene i Spania. Hvorvidt den totale inntekten skal beskattes i sin helhet i Spania eller ikke kommer an på bl.a skatteavtalen mellom Norge og Spania som gir spesielle regler for hver enkelt inntekt.
Skattesatser og lignende følger av internrettslig spansk rett og vil avhenge av en fullstendig vurdering, noe som gjør det vanskelig å si noe generelt om skattebyrden i slike tilfeller og hver sak må sees på individuelt.
I tillegg vil man måtte betale IBI (“SUMA”) dersom man eier fast eiendom, se kapittelet om skatt for ikke-residente, som er en kommunal eiendomsskatt som er uavhengig av skattemessig bosted.
Skattemessig utflytting fra Norge.
Det har vært en del problemer rundt skattesituasjonen dersom man melder utflytting fra Norge for å bosette seg i Spania.
Dersom man har vært bosatt i Norge i mer enn 10 forut for utflytting, anser Norge deg som fortsatt bosatt i utflyttningsåret samt de tre påfølgende inntektsårene, se skatteloven av 26/4/1999 nr. 14 §2-1 (3) bokstav b. Først etter denne perioden vil vedkommende i henhold til norske regler kunne bli ansett skattemessig emigrert fra Norge, såfremt man kan godtgjøre at man i hvert av de foregående årene ikke har oppholdt seg i Norge mer enn 61 dager, og at verken en selv eller noen av ens nærstående disponerer bolig i Norge.
I henhold til spansk rett anses man som nevnt bosatt her dersom man oppholder seg her mer enn 183 dager i året, se henvisning til den spanske likningsloven ovenfor.
Man får følgelig en situasjon hvor man etter det enkelte lands interne rett anses bosatt i begge land.
I slike tilfeller skal bostedspørsmålet avgjøres på bakgrunn av skatteavtalen mellom de to landene. I skatteavtalen mellom Norge og Spania av 6. oktober 1999 art. 4 annet ledd bokstavene a) til d) oppstilles regler for å avgjøre slike tilfeller. Utgangspunktet er man skal anses bosatt i det land hvor man disponerer fast bolig, eventuelt i land som ansas ”sentrum for livsinteressene”, se bokstav a).
En person som velger å flytte ut fra Norge, og bosette seg i Spania vil således etter skatteavtalen normalt måtte anses bosatt i Spania.
Hvor man anses bosatt i henhold til skatteavtalen er avgjørende i forhold til bestemme hvilket land som krav på skatt. Skatteavtalen mellom Norge og Spania er ikke bygd opp slik at dersom du har betalt skatt i et av landene får du automatisk fritak i det andre, men i stedet oppstiller forskjellige typer inntekter og bestemmer i de enkelte tilfellene hvilket land som har rett til å beskatte.
Skatteavtalen er f.eks. klar på at pensjon skal skattlegges der man bor, så dersom man etter hva som er sagt tidligere anses bosatt i Spania skal altså pensjonen beskattes her. Det at Norge i henhold til sin interne lovgivning foretar forskuddstrekk endrer ikke dette, og man kan følgelig ikke la være å skatte til Spania med den begrunnelsen at Norge fortsatt trekker skatt.
Så lenge Norge foretar forskuddstrekk som følge at man etter norsk skattelov anses skattemessig bosatt der, vil man følgelig i praksis måtte betale skatt både til Norge og til Spania, men i slike tilfeller må man imidlertid kunne søke refundert den skatt som er forhåndsbetalt til Norge.
Først når man etter den norske skatteloven ikke lenger anses bosatt der vil man kunne be om bli ansett skattemessig emigrert. Da vil den vanlige skatteplikten til Norge opphøre. Et slikt emigrasjonvedtak må man imidlertid søke om. Siden et slik vedtak baserer seg på opplysninger skatteetaten ikke selv sitter på vil ikke de på eget initiativ treffe et slikt vedtak. Dersom man ikke søker om dette vil man derfor fortsatt anses skattemessig bosatt Norge selv om vilkårene i skatteloven ikke lenger foreligger.
Kildeskatt
Dersom man mottar pensjon fra Norge men ikke anses skattemessig bosatt der er man i utgangspunktet pliktig til å betale kildeskatt på den pensjonen man mottar derfra.
Kildeskatten er flat skatt på 15%.
Som skattemessig bosatt i Spania har man imidlertid rett til å bli fritatt fra slik kildeskatt.
Dersom man dokumenterer for Norge at man er skattemessig bosatt i Spania vil man da få utstedt et Frikort slik at det ikke trekkes kildeskatt av pensjonen. Det kan imidlertid hende norske skattemyndigheter i tillegg skattemessig bosted bekreftet bekrefte ved å sende inn et s.k. “skattesertifikat” fra spanske skattemyndigheter som bekrefter at man er skattemessig bosatt i Spania.
Uføretrygdede
Spanske skatteregler har spesielle regler angående uføre og uføretrygd.
Det ha et uførevedtak fra Norge og motta uføretrygd fra NAV betyr imidlertid ikke at man automatisk omfattes av disse reglene.
Spesielt om Skjema 720
Dersom man som fast bosatt i Spania har verdier for mer enn € 50.000,- utenfor Spania i fast eiendom, bankontoer eller andre verdier (aksjer, fond o.l.) er man pliktig til å innlevere skjema 720 til spanske skattemyndigheter hvor man da oppgir og identifiserer disse verdiene. Dette er imidlertid kun et informativt skjema og det blir følgelig ingen skatt å betale som følge av presentasjonen, og man trenger heller ikke innlevere dette skjemaet hvert år med mindre verdiene har blitt endret med mer enn € 20.000,-. Fristen for å presentere dette skjemaet er 31. mars.
ARV OG TESTAMENTE
Generelt
Som følge av en EU-bestemmelse som trådte i kraft 17. august 2015, skal skiftet i utgangspunktet gjennomføres i henhold til arveloven i det land der avdøde bodde da han døde.
Forutsatt at arvelater bodde i Norge, er det følgelig den norske arveloven [linkknapp til http://www.lovdata.no/all/hl-19720303-005.html] legges til grunn for arveoppgjøret i Spania.
For de som har valgt å melde utflytting fra Norge og bli residente i Spania vil det da i utgangspunktet være spansk arvelov som regulerer hvem som arver hva. Man kan imidlertid bestemme i testament at man ønsker at det er loven der man er statsborger som skal gjelde. Dette betyr at en nordmann som er resident i Spania i praksis kan velge om han ønsker at det skal være spansk eller norsk arvelov som skal legges til grunn, men ønsker han at det skal være norsk arvelov som legges til grunn er det nødvendig at dette bestemmes i testaments form.
Selve skifteprosessen, altså overtakelsen av arven, vil imidlertid gå etter spanske regler.
Testamente
Det er ikke juridisk nødvendig å opprette testamente i Spania. Det kan imidlertid innebære praktiske og økonomiske fordeler å gjøre det. Spesielt gjelder det for de som har meldt utflytting fra Norge, og vil da være en absolutt nødvendighet dersom man ønsker at skiftet skal gjøres i henhold til norsk rett.
Hvor det er de norske reglene som skal legges til grunn ved et arveoppgjør, må testamentet være i samsvar med norsk arverett. Dette innebærer for eksempel at det må tas hensyn til barnas pliktdelsarv.
Det er imidlertid spansk rett som er avgjørende for hvilke formkrav som gjelder når man skriver et testamentet i Spania. Dette gjør seg bl.a. utslag i at hver av ektefellene må skrive hvert sitt testamente, siden gjensidig testamente ikke godtas av de spanske reglene. I tillegg må testamentet signeres foran notarius publicus.
Har man ikke livsarvinger, dvs. barn, barnebarn osv, vil man kunne fordele sine etterlatenskaper slik man selv måtte ønske uten begrensinger. I slike tilfeller vil det være særdeles viktig å opprette et testamente.
Arveskifte
Dersom arvelater var fast bosatt i Norge, foretas hovedskiftet der. I Spania foretas det i slike tilfeller kun et hjelpeskifte for de eiendeler som befinner seg her, enten på bakgrunn av den skifteattest som er utferdiget av skifteretten i Norge eller et spansk testamente.
Hvor arvelater har meldt utflytting og er permanent bosatt i Spania, foretas det et fullstendig skifte her idet Skifteretten i Norge i slike tilfeller ikke kan bistå i skifteprosessen.
Etter spanske regler foretas skiftet ved et notarielt dokument, signert foran notarius publicus. Før dette kan gjøres, må det innhentes en del dokumenter både i Norge og i Spania. De norske dokumentene må være utstedt av notarius publicus i Norge, og påført apostillestempel fra Fylkesmannen. Disse dokumentene må deretter oversettes til spansk av statsautorisert oversetter.
Dokumenter som trengs innhentet fra Norge, er typisk bekreftelse på dødsfall og eventuelt skifteattest.
Et arveskifte i Spania er således en relativt langvarig prosess, spesielt sett i sammenlikning med tilsvarende prosess i Norge. Det er derfor viktig å påbegynne denne prosessen så snart som mulig, siden arveavgiften i henhold til spanske regler skal betales innen seks måneder etter arvelaters død. Denne fristen kan imidlertid i visse tilfeller søkes forlenget, men dette utsettelse må da søkes umiddelbart etter dødstidspunktet.
Arveavgift
Utgangspunktet i den norske arveavgiftsloven er at arveavgift betales til Norge når arvelater ved sin død var bosatt i Norge eller var norsk statsborger, jf. lovens § 1 første ledd første pkt. Det gjøres imidlertid unntak for arveavgift knyttet til fast eiendom i utlandet dersom det godtgjøres at det er betalt arveavgift til det landet der eiendommen ligger, jf. § 1 fjerde ledd. Hvor arvelater var bosatt i Norge, men hadde eiendeler i Spania vil dette normalt innebære at arveavgift for eiendelene i Spania betales her, mens arveavgift for de øvrige eiendelene betales i Norge.
Som følge av lovendringene som trådte i kraft 1. januar 2015 vil arveavgiften bli beregnet i henhold til reglene i den regionen brorparten av verdien befinner seg, forutsatt at avdøde og/eller arvingene var bosatt i et EU/EØS-land.
KJØP OG SALG AV FAST EIENDOM
Innledning
Kjøpeprosessen i Spania er ganske annerledes en den man kjenner fra Norge. Det er spesielt viktig å huske at meglere her ikke har den samme rollen i prosessen som man er vant med fra Norge, og har ikke noe ansvar e.l. for prosessen som sådan. Derfor anbefales at man benytter en advokat til å bistå seg i denne prosessen. Denne vil da sørge for å sjekke at det ikke er heftelser på boligen, at det ikke er gjeld til sameie og lignende, og generelt sørge for at all nødvendig dokumentasjon foreligger. I tillegg vil han påse at eiendommen blir korrekt registrert i eiendomsregisteret o.l.
Spesielt viktig er det å huske at overdragelsen ikke finner sted ved signering av kjøpekontrakten. Overdragelse finner først sted ved signering av offentlig skjøte. Det er først da selger mottar betalingen, og kjøper får tilgang til eiendommen. Kjøpekontrakter er således mer å anse som en reservasjonsavtale/intensjonsavtale hvor man oppstiller kjøpesum o.l. samt frist for signering av offentlig skjøte. Dersom kjøper har innbetalt håndpenger ved signering av kontrakten, mister han dette beløpet dersom han senere trekker seg eller ikke oppfyller sine forpliktelse etter kontrakten. Dersom der er selgeren som oppfyller, er han pliktig til å betale selger 2 ganger innbetalt beløp. Med mindre selger signerer kjøpekontrakten personlig er det derfor viktig å forsikre seg om at vedkommende som signerer på vegne av selger faktisk har rett til å opptre på selgers vegne.
Kjøp av eiendom i Spania
Når man har funnet boligen man ønsker å kjøpe, betales det normalt håndpenger, for eksempel en sum på Euro 3.000,- og det inngås en kjøpekontrakt. Denne kontrakten gir imidlertid ikke kjøper rett til eiendommen. Kontrakten er mest å anse som en intensjonsavtale. Ofte avtales det at kjøper i løpet av kort tid skal gjøre en delbetaling normalt tilsvarende 10% av kjøpesummen. Det resterende betales ved signering av offentlig skjøtet hos notarius publicus. Det er først da kjøper får tilgang til boligen. Frist for signering av skjøtet avtales i kontrakten. Fastsettelse av denne fristen vil kunne avhenge av partenes forhold, for eksempel om selger må flytte ut møbler, om kjøper skal søke finansiering o.l.
Etter at skjøtet er signert hos notarius publicus, presenteres det i eiendomsregisteret for endelig registrering. Selv om det gjerne kan ta noen måneder før man får skjøtet ut fra eiendomsregisteret, er det dato for signering hos notarius som vil stå som overtakelsesdato.
Dersom boligen er planlagt eller under bygging, avtales det gjerne flere og større delbetalinger. Det er da viktig å få en bankgaranti/forsikring som sikkerhet for de beløp man innbetaler.
Ved kjøp av eiendom må det påregnes et tillegg på rundt 13-14% av kjøpesummen til dekning av omkostninger. Dette referer seg til overføringsavgift/moms på 10%, skjøteutstedelse, tinglysning, advokathonorarer og lignende. For nye eiendommer betales i tillegg 1,5% av kjøpesummen i dokumentavgift. Disse prosentsatsene kan imidlertid variere noe fra region til region.
Salg av fast eiendom
Som selger vil du normalt ikke ha noen kostnader i forbindelse med utstedelse av nytt skjøte, tinglysning og lignende, men her kan praksis variere noe.
Dersom det er lån på eiendommen, vil man imidlertid måtte dekke de kostnadene som er forbundet med kanselleringen av lånet. I tillegg til det gebyr banken eventuelt måtte ta for dette, vil det påløpe kostnader forbundet med notarius publicus og eiendomsregister.
De kostnader som faller på selger, er for det første SUMA/IBI for det året da eiendommen selges. Det er uten betydning nå på året salget finner sted. Hvis ikke annet er avtalt må selger betale denne skatten selv om eiendommen selges i januar måned. Det er også nå påkrevd å presentere et energisertifikat når man selger bolig, og som selger må man derfor dekke omkostningene som er forbundet med å få utstedt dette. Likeledes kan være nødvendig å få utstedt en oppdatert ferdigstillelsesattest fra kommunen.
I tillegg vil selger være ansvarlig for den såkalte Plusvalía-skatten. Dette er en kommunal skatt som referer seg til den verdiøkning som anses å ha vært på eiendommen sider selger overtok.
Gevinstskatt ved salg av bolig er i dag 19%. For å sikre innbetaling av denne skatten er det påkrevd at kjøper innbetaler 3% av kjøpesummen direkte til spansk skattemyndigheter på vegne av selger. Dette betyr at selger kun mottar 97% av kjøpsummen ved overdragelsen. I løpet av 4 måneder etter overdragelsen foretas det en konkret utregning av eventuell gevinstskatt. Dersom det skulle vise seg at det innbetalte forhåndsbeløpet overstiger det reelle skattebeløpet, kan det overskytende søkes tilbakebetalt ved å dokumentere den reelle gevinsten. Skulle det vise seg at innbetalt beløp ikke dekker den reelle gevinstskatten, innbetales differansen.
SKILSMISSE / OPPLØSNING AV SAMEIE
Oppløsing av sameie
Når en eiendom eies av flere i fellesskap, kan det være at en av eierne ønsker å overta eiendommen i sin helhet.
Dette kan selvfølgelig gjøres gjennom et ordinært salg. Man kan imidlertid i stedet gjennomføre dette som en oppløsing av det eksisterende sameie. Mens man ved en ordinær eiendomsoverdragelse betaler 10% av kjøpesummen i skatt, vil man i dette tilfelle kun betale 1,5% av eiendommens totale verdi. Man vil følgelig kunne begrense omkostningene betydelig.
For å kunne benytte seg av denne spesialregelen er det imidlertid en forutsetning at det kun sitter igjen én eier.
Skilsmisse
En skilsmisse vil normalt medføre at det må skje endringer i hjemmelsgrunnlaget for eiendommen i Spania, da den i utgangspunktet vil anses felleseie samt at den ofte også vil være registrert på begge ektefellene med en halvdel på hver.
Med Separasjonsbevillingen/skilsmisseattesten fra Norge vil det kunne foretas en ny tinglysning for eiendommen registreres i sin helhet på den av ektefellene som i henhold til skifteavtalen skal ha denne utlagt til seg.
ve you and am proud to have been protecting the rights of the people of San Francisco since 2000. Call today and schedule a free consultation.
Oppløsing av sameie
Tinglysning av skifte etter skilsmisse o.l.
NIE-nummer / Residencia
Fullmakter
etc.
Priser
I utgangspunktet faktureres arbeid med en timesats på € 100,- + IVA 21%
På endel oppdrag er det imidlertid faste satser. Dette gjelder bl.a:
Tinglysninger vedrørende overdragelse av fast eiendom o.l.
Skifte av dødsbo
Spanske testamenter
Selvangivelse for ikke-residente
Ved større oppdrag vil det bli skrevet en oppdragsavtale. Det vil også i slike saker normalt bes om at det foretas en à konto forskuddsinnbetaling til vår klientkonto.